پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی ممنوع است
با وجودی که چهار سال از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گذرد، با این حال جرائم ناشی از عدم اجرای آن هر روز بیشتر می‌شود. به طوری که در بخش قابل‌توجهی از ۱۶ میلیون پرونده ورودی به دستگاه قضا، خواسته خواهان پیگیری عناوین مجرمانه شکل گرفته پیرامون پیش‌فروش ساختمان است. بر این اساس رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، روزگذشته خواستار اجرای جدی‌تر قانون پیش‌فروش ساختمان شد.
به گزارش سایت خبری جوان آنلاین ، به طور کلی جرائم و تخلفات به دو دلیل نبود قانون یا اجرانشدن آن به وجود می‌آیند و بستر اغلب آن‌ها سودجویی است. مسئله نوسازی بافت فرسوده و توسعه ساخت‌و‌ساز و رونق بازار مسکن تا قبل از سال ۹۳ ترکیبی را به وجود آورده بود که فضا را برای سودجویی و بروز تخلف فراهم کرده بود. یکی از این زمینه‌سازی‌ها، پیش‌فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره و در دست احداث بود، اما از سال ۹۳ و با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان انتظار می‌رفت امکان تخلفات منجر به سودجویی در این رابطه به حداقل برسد، اما گزارش‌های دوره‌ای حجت‌الاسلام حمید شهریاری معاون آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه خلاف این مطلب را نشان می‌دهد. کلاهبرداری، جعل سند و فروش مال غیر از جمله عناوین مجرمانه کیفری و الزام به تنظیم سند و تصرف مال غیرعناوین حقوقی هستند که به دنبال پیش‌فروش ساختمان و بروز تخلف در این راستا به عنوان خواسته در محاکم مطرح می‌شوند. این در حالی است که بنابر آخرین آمار ورودی پرونده‌های قضایی که اواخر شهریور امسال از سوی حجت‌الاسلام شهریاری منتشر شد، دست‌کم سه عنوان از این عناوین در صدر فهرست بالاترین خواسته‌ها از محاکم به شمار می‌روند.
قانون هست، اجرا نمی‌شود!
حال این مسئله مطرح می‌شود که با توجه به اینکه الزامات پیشگیری از این جرائم و تخلفات ایجادشده، چرا این جرائم برای سومین سال متوالی در صدر فهرست خواسته‌های طرح‌شده در محاکم قضایی هستند. پاسخ سوال در این است که قانون موجود به دلایل مختلف اجرا نمی‌شود.
ملک و مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای گران به شمار می‌رود. بنابراین راه‌های خرید ارزان و همراه‌شدن با تورم برای افزایش آورده بسیار مورد استقبال هستند. البته در این میان مصرف‌کنندگانی هستند که راه ارزان، اما پرخطر پیش خرید را برای خانه‌دارشدن انتخاب می‌کنند. در هر دو صورت به نظر می‌رسد، طرفین معامله از چنین معامله‌ای راضی هستند. فردی که با پول کمتر و با صرف مدت زمانی صاحب ملکی شده که بعد از تکمیل ارزش واقعی بیشتری دارد وفروشنده که زودتر به پول نقد می‌رسد و بخشی از کسری‌های اتمام پروژه را از جیب خریدار می‌پردازد تا روی مابقی پروژه این به اصطلاح ضرر را جبران کند، اما به محض اینکه یکی از طرفین که اغلب فروشنده است به تعهدات خود عمل نکند یا ساختمان نیمه‌کاره را به چند نفر بفروشد، گل و بلبل راضی ماجرا تبدیل به تخاصم شده و راه به محکمه می‌برند. در این بین هزینه‌های هنگفتی بابت طرح دعوا در دادگاه‌ها به بیت‌المال تحمیل می‌کنند، مضاف بر اینکه خود نیز دچار خسارت می‌شوند. یکی از مقدمات اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان آماده‌کردن سخت‌افزار‌های مطرح شده در این قانون است که این موضوع از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه شده و با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شده است.
طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، مالکان زمین و سرمایه‌گذاران موظف هستند برای پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات خود از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را ارائه دهند. علاوه بر این در ماده ۲۳ این قانون آمده است: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی به پیش‌فروش ساختمان اقدام کنند یا بدون اخذ مجوز به درج یا انتشار آگهی بپردازند، به حبس از ۹۱روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.»
این در حالی است که طرفین معامله پیش‌فروش به خاطر اینکه حق‌التحریر در دفاتر اسناد رسمی را نپردازند به تنظیم یک قرارداد دستی در فرآیند معامله اکتفا می‌کنند و اصرار قانون برای تنظیم سند در دفترخانه را نان گذاشتن قانون در سفره این دفاتر می‌دانند، زیرا این حق‌التحریر به مراتب از حق مشاوره و کمیسیون دفاتر مشاور املاک بیشتر است. طبق الزام قانون، چنانچه سند پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، امکان فروش واحد‌های ساختمان نیمه‌کاره به چند نفر در عمل از بین می‌رود.
از سوی دیگر ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان مشاوران املاک را مکلف کرده تا پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین یعنی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام کنند و در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال، پروانه کسب آنان تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. اما این موضوع از سوی مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشور نوعی نادیده‌گرفتن حقوق مشاورین املاک است، زیرا این قانون برای انجام مذاکرات مقدماتی کمیسیونی را برای مشاورین املاک تعیین نکرده است. این در حالی است که گزینه اخیر با وجودی که از سوی قلی‌خسروی توجیه قابل استنادی برای سرباززدن مشاورین املاک از تمکین به قانون است باعث دامن‌زدن بیشتر به جرائم و تخلفات در حوزه پیش‌فروش مسکن می‌شود.
در این میان همراهی با فروشنده به دلیل امکان چند فرصت معامله برای مشاور املاک به صرفه‌تر است. این زمینه‌های تکراری با وجود قانون مصوب در چهار سال گذشته، باعث شد تا روزگذشته احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت‌و‌گو با رسانه‌ها اعلام کند: قانون پیش‌فروش ساختمان باید با دقت اجرا شود و همه بخش‌ها و ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی مکلف به اجرای این قانون هستند و حتماً باید سند این معاملات در دفاتر اسناد رسمی صادر شود. وی افزود: براساس قانون پیش‌فروش ساختمان، دستگاه‌های مختلف در این زمینه تکالیفی دارند و هر دستگاهی مطابق قوانین و مقررات مکلف به اجرای بخشی از این قانون است. مثلاً بخشی از آن مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک است که پیگیری‌های آن را انجام می‌دهیم.
معاون قوه قضائیه تاکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان یک قانون لازم‌الاجراست و طبیعتاً قرارداد‌های مربوط به پیش‌فروش ساختمان‌ها باید به شکل رسمی انجام شود. البته بعضی از تکالیفی که قانونگذار برای اجرای این قانون به شهرداری‌ها محول کرده، در بعضی از استان‌ها و شهر‌ها قابل اجرا نیست و شهرداری‌ها توانایی‌های فنی لازم را در این زمینه ندارند. طبق آیین‌نامه اجرایی این قانون که در خرداد سال ۹۳ به تصویب رسید، سردفتران موظفند خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.
نظرات