همسویی تجاری با مسکونی
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی مسیر پیش‌روی بازار مسکن را در سه محور شامل آینده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، قیمت مسکن و برنامه‌های جدید دولت برای تامین مسکن، تبیین کرد. حسین عبده‌تبریزی با اشاره به‌اینکه بازار‌مسکن آرام گرفته و قیمت‌ها به ثبات رسیده است، درباره نوع پررونق فعالیت‌های ساختمانی دست‌کم دو سال اخیر در پایتخت هشدار داد و گفت: هم‌اکنون تهران و برخی شهرها از برج‌ها و واحدهای تجاری اشباع شده و مالکان در فروش آنها گیر کرده‌اند؛ طوری که قیمت تجاری‌ها در حال رسیدن به سطح قیمت ساختمان‌های مسکونی بوده و سود تجاریسازی رو به کاهش است.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی که گفته می‌شود پایه‌های ۲ طرح در حال تدوین تامین‌مسکن در این وزارتخانه، تحت هدایت مستقیم او دارد تهیه می‌شود، یکشنبه شب در یک برنامه زنده تلویزیونی، محورهای حتمی گنجانده‌شده در این طرح‌ها را تشریح کرد و در عین‌حال همه عوامل بازار مسکن شامل خریداران مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی در بخش‌های مختلف مسکونی، تجاری و سوداگران بازار ملک را در جریان آخرین تحلیل‌های اقتصادی از چشم‌انداز قیمت‌ها گذاشت.
«مسکن‌اجتماعی» و «راه‌اندازی صندوقهای سپردهگذاری خرید مسکن» در دست‌کم یک ماه گذشته چندین بار از سوی وزیر و مشاوران او مطرح شده اما در طول این مدت فقط کلیات آنها اعلام عمومی شده بود.
در «مسکن‌اجتماعی» براساس آنچه تا الان مشخص شده، دولت بنا دارد با ارائه زمین و تسهیلات، نسبت به ساخت مسکن برای یک گروه خاص نیازمند حمایت – اقشار هدف- از طریق نهادهای عمومی و خصوصی اقدام کند. اما جامعه هدف این طرح که همان جامانده‌های طرح مسکن‌مهر هستند -و امروز مطالبه سنگینی از دولتمردان برای اجرای هر چه سریع‌تر طرحی در قامت مسکن‌مهر دارند- هم‌اکنون بابت زمان ساخت مسکن‌اجتماعی، قیمت، تیراژ و شرایط واگذاری این طرح با ابهامات گسترده‌ای روبه‌رو هستند.
طرح دوم نیز که قرار است قدرت خرید مسکن در کلانشهرها را بعد از حداقل پنج سال، تاحدودی در مقابل قیمت‌ها، بازسازی و ترمیم کند، فعلا در حد تاسیس تعدادی صندوق سپردهگذاری در بانک‌ها برای جذب نقدینگی خانوارها و تبدیل آن به وام خرید، تشریح شده، این در حالی است که از همان روز اعلام کلیات این طرح، جو روانی تازه‌ای در بازار معاملات مسکن شکل گرفت و تا امروز گروهی از خریداران مصرفی به امید پرداخت قریب‌الوقوع یک وام خرید مسکن پرقدرت، جست‌وجو در بازار آپارتمان‌های فروشی را متوقف کرده‌اند. ابهامی که این گروه نسبت به طرح دارند نیز عبارت است از: میزان مبلغ وام جدید، میزان و طول سپردهگذاری، نرخ سود وام و بالاخره زمان شروع سپردهگذاری.
سکوت برای چه؟
در این میان سکوت مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی و پرهیز آنها از گفتن یک کلام بیشتر درباره کلیات و باز کردن جزئیات طرح‌ها، در دو هفته اخیر به اوج رسیده است به این علت که ظاهرا کارشناسان سازمان ملی زمین‌ومسکن و همچنین معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی هم‌اکنون به مراحل مهم تدوین این طرح‌ها رسیده‌اند و طبق استراتژی در نظر گرفته شده، اگر تدابیر خام و پیشنهادی آنها قبل از تایید وزیر یا هیات‌دولت، به بیرون درز کند این احتمال وجود دارد که نقدها یا تخریب‌هایی که از طرف منتقدان می‌شود، مسیر تصویب نهایی را مخدوش کند.
البته تحلیل دیگری هم درباره علت تاخیر در اعلام جزئیات مسکن‌اجتماعی و وام خرید وجود دارد که طبق آن، هنوز وزارتخانه اطلاعات مکتوب، قابل‌دفاع و جمع‌بندی شده‌ای تهیه نکرده است.
محور مسکن اجتماعی
با این حال، حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی برای کم کردن وسعت فشارهایی که از طرف جامعه تقاضا برای سردرآوردن از جزئیات برنامه‌های جدید دولت در بخش مسکن وجود دارد، یکشنبه شب خلاصه‌ای از این برنامه‌ها – فقط محورها- را رونمایی کرد. عبده‌تبریزی مرجع «مسکن‌اجتماعی» را طرح جامع مسکن عنوان کرد. طرح جامع مسکن سال۸۶ به سفارش وزارت مسکن نوشته شد و در سال۸۷ قانون ساماندهی مسکن از روی این طرح، تدوین شد اما در طول سال‌های گذشته این طرح ملاک‌عمل برنامه‌های دولت‌ها نبود.
در طرح جامع مسکن، هم درباره مسکن‌مهر، هم درباره مسکن‌اجتماعی و هم درباره مسکن‌اجاره‌ای، با عدد و رقم و میزان نیاز و تقاضا و همچنین میزان ساخت این واحدها، توضیح کامل داده شده است اما این اعداد مربوط است به شرایط دهه ۷۰٫
عبده‌تبریزی در این باره گفت: در وزارت راه‌وشهرسازی طرح جامع مسکن در حال به‌روزرسانی است تا برنامه‌های موجود در این طرح بعد از تغییر کمی، به اجرا دربیاید. در طرح جامع مسکن، برای خانوارهایی که توان بالقوه پس‌انداز برای خرید مسکن ندارند، پیش‌بینی شده دولت با ارائه زمین و منابع، از خانه‌دار شدن آنها حمایت کند. در زمان تصویب طرح جامع مسکن، حجم این گروه معادل ۱۶ درصد کل خانوارهای کشور پیش‌بینی شده بود و در طرح قید شده باید سالی ۵۰ هزار واحدمسکونی در قالب مسکن‌اجتماعی برای این افراد ساخت‌وساز صورت بگیرد. اما در حال‌حاضر میزان واحد مورد نیاز و تعداد خانوارها تغییر کرده و باید نیازسنجی دوباره انجام شود.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با توضیح بیشتر درباره مسکن‌اجتماعی گفت: در برخی کشورهای اروپایی، زمین برای ساخت تعدادی واحدمسکونی از این تیپ واحدها، به نهادها داده می‌شود اما به آنها تاکید می‌شود همه این واحدها کنار هم ساخته نشود و در مناطق مختلف شهر و در میان سایر اقشار جامعه، برای این گروه مسکن احداث شود.
محور مسکن‌حمایتی (پس‌انداز برای اخذ وام)
عبده‌تبریزی گروه دوم در جامعه هدف متقاضیان مسکن را دهکهای متوسط عنوان کرد و گفت: این گروه توان پس‌انداز دارد اما دولت باید یک مقدار از آنها حمایت کند تا بتوانند شرایط خرید مسکن از طریق پس‌اندازهای گذشته و آینده به شکل پرداخت اقساط پایین در طول زمان با پیش‌قسط کم را پیدا کنند. این گروه نیازمند مسکن‌حمایتی هستند.
وی درباره مسکن‌حمایتی گفت: برای این گروه برنامه راه‌اندازی صندوقهای سپردهگذاری مسکن مطرح است. بانک‌ها در شرایط معمولی وام خرید مسکن را در دوره مثلا ۱۰ساله با نرخ بالای ۲۰ درصد می‌توانند پرداخت کنند که در این صورت اقساط این وام‌ها برای زوج‌های جوان قابل تحمل نیست. نرخ سود وام خرید مسکن اگر از ۱۳ تا ۱۴ درصد بیشتر شود، مبلغ اقساط سنگین می‌شود. ما بنا داریم از محل بازگشت منابعی که برای مسکن‌مهر اختصاص داده شده و یکبار هم اثر تورمی در اقتصاد گذاشته، صندوق‌مادر یا صندوق تقویت‌کننده سایر صندوقهای سپردهگذاری مسکن بانک‌ها تاسیس کند و با سپردهگذاری این منابع در قالب وجوه اداره‌شده دولت، امکان پرداخت بخشی از نرخ سود وام‌ها را به بانک‌ها در قالب یارانه، فراهم کنیم.
عبده‌تبریزی با تاکید بر اینکه در حال حاضر پرداخت قسط بانکی بیشتر از یک‌سوم درآمد ماهانه، برای خانوارها دشوار است، گفت: در صورت تخفیف در نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای خانوارهای هدف در دهکهای متوسط، این مشکل رفع خواهد شد.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی (صندوقهای سپردهگذاری) را در پنج محور شامل: پس‌انداز، ارائه زمین رایگان از سوی دولت، پرداخت تفاوت نرخ سود تسهیلات، اجرای طرح از طریق بخش‌‌‌خصوصی و راه‌اندازی بازار ثانویه رهن عنوان کرد.
بازار ثانویه رهن و خرید‌وفروش مسکن‌مهر
وی درباره بازار ثانویه رهن گفت: از یک‌طرف لازم است خرید و فروش مسکن‌مهر برای مردم آزاد شود و برای این آزادسازی باید یک بازار ثانویه شکل بگیرد تا هر کسی تصمیم داشت به هر علتی واحد مسکونی‌مهر خود را به شخص دیگری واگذار کند، بتواند این کار را انجام دهد، چون هر جایی که امکان معامله کالایی برای فردی نباشد، در آنجا فساد به وجود می‌آید. از طرف دیگر، در بخش تامین مالی مسکن نیز باید بازار ثانویه رهن ایجاد شود تا منابعی که بانک‌ها در قالب وام خرید پرداخت می‌کنند توسط یک مرجعی تقبل شود و ریسک بازپرداخت اقساط به آن مرجع منتقل شود تا بانک دوباره به همان میزان یا بیشتر بتواند وام پرداخت کند و تعداد وام‌ها در نهایت افزایش پیدا کند.
نمی‌شود به رییس‌کل گفت دوباره چک ۴۰ هزار میلیاردی بکش
مشاور مالی عباس آخوندی در ادامه برنامه زنده تلویزیونی یکشنبه شب شبکه یک، درباره مسکن‌مهر نیز چنین گفت: از دید اقتصادی امکان استفاده از روش‌های گذشته برای مسکن‌مهر وجود ندارد. نمی‌شود به رییس کل بانک مرکزی گفت دوباره چک ۴۰ هزار میلیارد تومانی برای مسکن‌مهر بکشد، اما به هرحال دولت از هر جایی که شده باید منابع لازم را برای تکمیل باقی‌مانده‌های مسکن‌مهر تامین کند. ولی اینکه بخواهیم کاری مشابه مسکن‌مهر کنیم، خیر چنین برنامه‌ای نداریم.
عبده‌تبریزی درباره مشکلات پروژه‌های مسکن‌مهر تحویل داده شده نیز گفت: مسایل زیربنایی در بخشی از این واحدها حل نشده است، مسائل روبنایی مثل نبود مدرسه نیز وجود دارد، بحث حمل‌ونقل در شهرهای جدید نیز مطرح است.
رونق خرید‌مصرفی از فروردین۹۳
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن، ابتدا به قیمت مسکن اشاره کرد و از بازگشت ثبات خبر داد و سپس درباره نوع پررونق فعالیت‌های ساختمانی دو، سه سال اخیر در تهران، هشدارهایی خطاب به سرمایه‌گذاران داد.
عبده‌تبریزی معتقد است: بازار مسکن در حال حاضر آرام گرفته است و شواهدی دال بر جهش‌های قیمتی شبیه آنچه در سال ۸۶ اتفاق افتاد، وجود ندارد.
وی تصریح کرد: مسکن یک کالای اجتماعی است و نباید هر روز قیمت آن تغییر کند و در خانواده‌ها ایجاد اضطراب کند.
وی سپس افزود: از فروردین سال آینده بازار مصرفی معاملات مسکن جان تازه‌ای می‌گیرد و رونق در این قسمت از بازار شروع می‌شود.
توصیه به خانوارها
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی به کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند، اما قدرت خرید در تهران را ندارند، توصیه کرد: در مناطق اطراف تهران متناسب با توان‌مالی خود، اقدام به خرید کنند.
عبده‌تبریزی درباره قیمت مسکن به یک نکته هم اشاره کرد: متاسفانه در بازار مسکن سر سوزنی اطلاعات شفاف موجود نیست و نرخ‌ها از شفافیت لازم برخوردار نیستند. فردی که برای خرید وارد یک بنگاه معاملات ملکی می‌شود بر قیمت‌ها اشرافیت لازم را ندارد لذا وزیر برای آژانس‌های املاک نیز برنامه‌هایی دارد و این صنف باید نظاماتی را داشته باشد.
مالیات بر کچلی‌های داخل شهرها!
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی همچنین از برنامه دولت برای تصویب و اخذ سه نوع مالیات شامل مالیات بر زمین‌های بایر، مالیات تنظیمی و تشویقی برای اجاره‌داری بلندمدت و همچنین خرید بلندمدت مسکن خبر داد و گفت: کچلی‌های داخل شهرها باید از طریق اخذ مالیات از این زمین‌‌ها از بین برود البته این مالیات وجود داشته اما چون شهرداری‌ها منافعی از اخذ آن نمی‌بردند، نسبت به اجرای آن هم منفعل بودند، لذا بنا داریم به نوعی شهرداری‌ها را هم در درآمد آن منتفع کنیم. همچنین باید ۲ مالیات دیگر به گونه‌ای تعریف شود که موجر برایش صرف کند که آپارتمان خود را اجاره بلندمدت بدهد. خریداران مسکن هم باید تشویق شوند از خرید و فروش مکرر خودداری کنند.
سودای تجارت با برج‌های تجاری
در شهر تهران از حدود ۲ سال پیش، تقاضا برای احداث برج‌ها و ساختمان‌های ۱۰۰درصد کاربری تجاری افزایش پیدا کرد؛ طوری که امروز تغییر کاربری زمین‌های مسکونی به موقعیت تجاری از یکسو و حرکت سرمایه‌های بزرگ به این بازار از سوی دیگر، تعداد بلندمرتبه‌های غیرمسکونی در محله‌های مسکونی پایتخت را حداقل به ۲ برابر چهار سال قبل رسانده است.
رونق تجاریسازی در تهران این روزها تحت‌تاثیر ضوابط طرح تفصیلی جدید، تشدید هم شده است و سرمایه‌گذاران بدون رعایت بدیهی‌ترین اصل اقتصادی - کشش تقاضا و خرید- دیواربه‌دیوار یکدیگر مشغول احداث ساختمان‌های تجاری هستند. در برخی مناطق شهر تهران، در یک محله، حداقل سه ساختمان با ظرفیت بیش‌از ۱۰۰ واحدتجاری در هر کدام، در کنار ۲ ساختمان تجاری در حال استفاده، در دست ساخت قرار دارد!
درآمد مدیریت‌شهری تهران از محل صدور پروانه تجاری با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراکم این پروانه‌ها در مقایسه با پروانه‌های مسکونی، باعث شده راهنمایی که شهرداری بعضا می‌تواند نسبت به توجیه‌اقتصادی این نوع ساخت‌‌وسازها ارائه کند، چندان مورد توجه قرار نگیرد.
برج‌های تجاری عمدتا در مراحل اولیه ساخت با قیمت‌های نجومی پیش‌فروش می‌شوند، اما آن‌طور که مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره وضعیت فعلی این ساختمان‌ها می‌گوید، هم‌اکنون بخشی از سازنده‌های این برج‌ها در فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری گیر کرده‌اند و نمی‌توانند با قیمت مدنظرشان واحدها را واگذار کنند.
عبده‌تبریزی که پیش‌تر - در مصاحبه مفصل سال گذشته خود با دنیای‌اقتصاد- درباره تکمیل ظرفیت اقتصادی شهرها از ساخت‌وسازهای تجاری هشدار داده بود، یکشنبه شب اعلام کرد: تهران و برخی دیگر از شهرها از برج‌ها و ساختمان‌های تجاری اشباع شده و قیمت واحد تجاری در حال رسیدن به سطح قیمت مسکونی در این مناطق است.
وی با بیان اینکه در برخی نقاط، به ازای هر ۵ نفر، یک نفر صاحب مغازه و مالک تجاری وجود دارد، پیش‌بینی کرد: سود تجاریسازی رو به کاهش است.
نظرات