مشاوران املاک؛ تضاد منافع متعاملین، ارجحیت منافع شخصی

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ یکی از مشاغل سنتی که در ایران به وفور دیده می شود و عده زیادی در آن مشغول به کار هستند، دلالی و واسطه گری خرید و فروش املاک است؛ شغلی که این روزها همزمان با رکود مسکن، دچار رکود شده و ظهور تعداد زیادی از انواع سایت ها یا اپلیکیشن های فعال در زمینه معرفی املاک برای انواع معاملات ملکی، این رکود را تشدید کرده است.

با این حال برخی فرآیندهای درونی تعدادی از صاحبان سنتی این شغل (نه همه آنها) در دهه های گذشته به افزایش مراجعه مردم به مشاوران املاک آنلاین بی تأثیر نبوده است؛ رفتارهایی چون عدم رعایت حقوق مشتریان به سود فروشندگان مانند گران فروشی یا تخمین قیمت املاک بالاتر از نرخ واقعی، عدم رعایت حقوق فروشندگان املاک به سود مشتریان خاص علی الخصوص بساز و بفروش ها که با انواع زدوبندها قیمت املاک را پایین تر از نرخ واقعی از فروشندگان خرد خریداری می کنند یا عدم رعایت حقوق هر دو (مشتری و فروشنده) به سود خود؛ همه این موارد در قالب تضاد منافع می گنجد.

به دلیل تدوین تعداد زیادی قوانین غیرپیشرو، بدون کارشناسی و ناکارآمد در طول دهه های نسبتا طولانی قانونگذاری در ایران، بحث تضاد منافع سال هاست که گریبان گیر شهروندان شده است. اوج این تضاد منافع را می توان در پرونده موسوم به نجومی بگیران مشاهده کرد؛ در این پرونده کسانی که تعیین کننده مبلغ پرداختی به اعضای هیئت عامل صندوق توسعه ملی بودند، همانهایی بودند که این حقوق را دریافت می کردند! این اشتباه در زمینه تدوین قوانین سبب بروز اشتباهات بزرگ دیگری نیز در حوزه املاک خصوصا سازمان های نظام مهندسی ساختمان شده بود؛ به گونه ای که کسانی مرجع تصمیم گیری در زمینه تقسیم پروژه های ساخت و ساز میان مهندسان عضو این سازمان بودند که خود نیز در صف دریافت کنندگان پروژه می ایستادند بنابراین در موارد متعددی شکایت هایی در محاکم قضایی وجود دارد که پروژه های ساخت و ساز تجاری یا مسکونی بزرگ مقیاس میان خود اعضای هیئت مدیره سازمان های نظام مهندسی ساختمان استان ها تقسیم شده است.

در حوزه خرید و فروش ملک نیز همین موضوع به وضوح دیده می شود؛ دلال یا مشاور املاک فردی است که هم از سوی فروشنده نوعی وکالت برای فروش دارد و هم از سوی خریدار؛ پرواضح است در فضایی که قانون اجازه و زمینه بروز تضاد منافع را صادر کرده، انواع مفسده سربرخواهد آورد.

به نظر می رسد تنها راه جلوگیری از بروز تضاد منافع در بخش واسطه گری معاملات املاک، اصلاح قوانین مربوطه و تخصصی سازی این واسطه گری صرفا به سود یکی از طرف هاست. به معنای دیگر اگر یک مشاور املاک، نمایندگی فروشنده را در اختیار گرفت دیگر نمی تواند از زبان خریدار نیز در این زمینه اظهار نظر کند و مشاور املاک دیگری می بایست در این حوزه ورود کند.

لایحه تفکیک فعالیت مشاوران املاک با هدف جلوگیری از تضاد منافع در نیمه دوم سال ۹۴ از سوی دولت یازدهم آماده و به مجلس ارائه شد اما هنوز از سرنوشت آن خبری نیست.

از دیگر تغییرات مد نظر وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد متولی و سیاست گذار حوزه مسکن در بخش دلالی مسکن، معافیت خریدار از پرداخت حق کمیسیون و واگذاری کامل آن به فروشنده است؛ ضمن اینکه دامنه فعالیت واسطه گران معاملات املاک (مشاوران) تا تضمین سلامت کیفی ساختمان نیز می رسد و اگر فروشنده پس از دریافت کامل ملک با ساختمانی مغایر با آنچه در زمان مذاکرات خرید و فروش شنیده بود روبه رو شود، می تواند قانونا از مشاور املاک شکایت کند.

عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی در این زمینه معتقد است: نقش همزمان یک مشاور املاک در بازاریابی توام برای خریدار و فروشنده، تضاد منافع آشکار محسوب می‌شود و باید خواسته دو طرف معامله به عنوان دو نقش مجزا از هم، توسط دو بازیگر مستقل در بازار واسطه‌گری، هدایت و مدیریت شود به این معنا که یک مشاور املاک در نقش وکیل خریدار و یک مشاور از بنگاه دیگر در نقش وکیل فروشنده، به مذاکره با هم برای منطبق‌کردن نظرات معامله‌گران، اقدام کنند.

وی عصر دوشنبه ۹ شهریورماه ۹۴ در گردهمایی سراسری مدیران کل راه‌وشهرسازی، مدیران املاک و حقوقی، مسکن و عاملان ذی‌حساب استان‌های سراسر کشور گفت: برای حذف تضاد منافع از فعالیت مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن، به دنبال آن هستیم تا قانونی تصویب شود که بنگاهداران معاملات ملکی فقط از مالک و فروشنده، کمیسیون اخذ کنند و خریدار به بنگاهدار پول ندهد.

آخوندی به تضاد منافع در بنگاه‌های معاملات املاک اشاره کرد و گفت: مشخص نیست در این بنگاه‌ها، بنگاهدار نماینده خریدار است یا فروشنده مگر می‌شود یک نفر همزمان کارگزار دو نفر باشد یا اینکه هم از موجر پول بگیرد هم از مستاجر. این مشکل نشأت گرفته از تضاد منافع در ایران است که در معاملات روزمره مردم به چشم می‌خورد.

مکانیزم سنتی جورسازی دیگر جواب نمی دهد 

در این زمینه، محمد کوثری کارشناس مسکن درباره کارکرد دوگانه و سنتی مشاوران املاک گفت: تجربه جست‌وجو و معامله در بازار مسکن کشور و مواجهه با چالش‌های متعدد موجود در آن، ناکارایی سیستم فعلی شکل‌گیری معاملات در این بازار را یادآور می‌شود.

وی افزود: این ناکارایی به یکی از چالش‌های مهم برای هر دو طرف معامله در بازار مسکن کشور تبدیل شده که عمدتاً از مکانیزم سنتی مساله جورسازی (Matching Problem) عرضه و تقاضا در این بازار نشات می‌گیرد. به نظر من اصلاح یا طراحی ساختاری جدید در فرآیند جست‌وجو و معاملات مسکن کشور می‌تواند تاثیر قابل توجهی در افزایش کارایی این فرآیند داشته باشد.

کوثری یکی از نشانه‌های بهینه نبودن مکانیزم فعلی را وجود تعداد زیاد دفاتر مشاور املاک با فاصله نزدیک به یکدیگر در برخی خیابان‌ها و محلات شهر عنوان و اظهار کرد: فایل‌ها و موارد ارائه‌شده از سوی مشاوران املاک متعدد، معمولاً همپوشانی زیادی با هم دارند. به گونه ای که پس از مراجعه به یکی از این دفاتر یا به اصطلاح بنگاه‌های مشاور املاک، اطلاعات حاشیه‌ای (Marginal) حاصل از بنگاه بعدی به شدت کاهش می‌یابد و مراجعه به آنها کمک چندانی به یافتن مورد دلخواه نمی‌کند.

وی با بیان اینکه در این میان چند سایت اینترنتی و اپلیکیشن نیز برای جست‌وجوی املاک و مستغلات وجود دارند که دسترسی به اطلاعات اولیه عرضه‌کنندگان را تا حدی تسریع و تسهیل کرده اند گفت: با این حال این سایت‌ها نیز با ارائه سطح خدمت مورد نیاز و ایده‌آل فاصله زیادی دارند.

این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که راه حل جایگزین چیست، اظهار کرد: برای اصلاح وضعیت فعلی جست‌وجو و انجام معاملات املاک و مستغلات در کشور باید شفافیت اطلاعاتی را بالا برده و عدم تقارن اطلاعاتی را کم کرد، باید سیستمی قابل اتکا و اطمینان طراحی کرد تا نیاز به بازدید حضوری را به حداقل برساند. به نظر من یک نهاد خصوصی با به‌کارگیری یک اپلیکیشن مناسب و جامع و پشتیبانی یک تیم تخصصی و فنی می‌تواند به این هدف تحقق بخشد.

پیشنهاد کوثری در حالی است که تجربه فعالیت نهادهای خصوصی در کشورما نشان می دهد به دلیل عدم یکپارچگی قوانین مرتبط، همواره موجب شده مفسده های متعددی در فعالیت های نهادهای خصوصی شکل بگیرد.

سیدقاسم حسینی حقوقدان تخصصی ملک نیز با پذیرش موضوع تضاد منافع در وضعیت کنونی فعالیت مشاوران املاکمی گوید: به نظر من نیاز به تغییر قانون نیست بلکه در همین قانون موجود نیز عدم لزوم مراجعه به مشاور املاک متذکر شده است بنابراین اگر هر دو طرف معامله بتوانند از روش های دیگری همچون سایت های معرفی کننده املاک با یکدیگر به توافق برسند، می توانند بدون مراجعه به مشاور املاک مستقیما با توافق نامه دستنویس یکدیگر به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.